La discusión pública sobre la modificación a la OGUC se ha centrado en la altura y en los mal llamados “guetos verticales”. Es comprensible, porque la altura se ve. Sin embargo, la variable que más cambia cómo será un proyecto es la densidad posible, o dicho de otra forma, el número de habitantes promedio por vivienda.
Un plan regulador fija densidad en habitantes por hectárea. Para saber cuántas viviendas caben en un terreno se divide esa densidad por el promedio de habitantes por hogar que establece la OGUC. Hasta hoy esa cifra es de 4 personas, por lo que una zona normada con 600 habitantes por hectárea permite la construcción de hasta 150 viviendas. Bajar ese promedio no modifica el plan regulador, ni la altura, ni la constructibilidad. Cambia en cuántas unidades residenciales se reparte la superficie que ya era posible edificar.
El número que sale del Censo, y los dos que no
El ministerio fundamenta la propuesta en el Censo 2024, que registra un tamaño promedio de 2,8 personas por hogar y un 21,8% de hogares unipersonales. El dato es correcto y la observación razonable, porque la cifra de 4 personas por vivienda está lejos de la realidad actual de Chile.
La modificación de la Ordenanza reemplaza el 4 por 2,8. Así, para la generalidad de los casos, la norma adopta exactamente la cifra del Censo, de modo que entre el dato que se invoca y la regla que se dicta no hay discrepancia.
La diferencia aparece en los dos incisos que se agregan a continuación. Para los proyectos emplazados a no más de 600 metros de recorrido peatonal de una estación de metro, tren, tranvía o teleférico, existente o proyectada, o de un paradero situado en corredor o vía segregada de transporte público, el promedio baja a 1,4 personas por vivienda. Para los emplazados a no más de 300 metros de recorrido peatonal de una vía expresa o troncal, medidos desde la línea oficial de la vía hasta el punto más próximo del predio, baja a 2.
Esos dos números no son datos demográficos. No hay censo que registre hogares de 1,4 personas en las cercanías del metro. Son coeficientes de localización redactados con la forma de un parámetro demográfico, y su efecto es aumentar la cantidad de unidades admisibles justamente donde el suelo vale más.
Pasar de 4 a 2,8 multiplica por 1,43 las unidades admisibles. Pasar de 4 a 2 las multiplica por 2. Pasar de 4 a 1,4 las multiplica por 2,86. En una zona de 600 habitantes por hectárea, el promedio vigente de 4 se traduce en 150 viviendas por hectárea. Con el 2,8 del Censo serían 214. Con el 2 de la cercanía a una vía expresa o troncal, 300. Con el 1,4 de la cercanía a una estación de transporte, 428. En el caso extremo pasamos de 150 a 428 viviendas sobre el mismo terreno.
Hay un elemento adicional que casi no se ha mencionado y que amplía el alcance de la medida. No todos los planes reguladores expresan la densidad en habitantes por hectárea. Varios la fijan directamente en viviendas por hectárea, que es una manera de poner el límite sobre el número de unidades sin pasar por ningún supuesto de tamaño del hogar. Para esos planes, la disposición transitoria del decreto ordena multiplicar la cifra por 4 y tratar el resultado como la norma de densidad aplicable al proyecto.
Esa multiplicación no es un premio. Es la operación inversa de la que hacía la ordenanza vigente: un plan que admite 150 viviendas por hectárea se convierte en 600 habitantes por hectárea, que es exactamente la cifra de la que salían esas 150 viviendas al dividir por el promedio de 4. Hasta ahí nada cambia. El cambio viene después, cuando sobre esos 600 habitantes por hectárea se aplican los coeficientes nuevos y el mismo plan pasa a admitir 214 viviendas, o 428 si el predio está cerca de una estación. Dicho de otro modo, el límite que el municipio había expresado en viviendas deja de ser un límite en viviendas.
La misma disposición agrega que el factor se aplique siempre como densidad bruta, aun cuando el plan regulador haya establecido densidad neta. Como la densidad bruta se calcula sobre una superficie mayor, porque incorpora la proporción de vialidad y áreas verdes, esa regla vuelve a ampliar la capacidad admisible del mismo terreno.
El cambio a 2 y a 1,4 no está justificado por el Censo. Es una decisión normativa, y podría ser legítimo que así lo sea. Pero hay que saber qué significa, porque alguien se va a beneficiar de ella.
¿Dónde va el valor?
El método residual de estimación de valor de suelo, que es el estándar internacional para valorar terrenos en desarrollo, responde a esta pregunta claramente. El valor de un paño es lo que queda después de que el proyecto paga construcción, financiamiento, comercialización y utilidad. Si la norma permite más unidades vendibles sobre el mismo terreno, y los costos por unidad no crecen en la misma proporción, la diferencia se acumula en el residuo. Es decir, en el precio del suelo.
Ese efecto es inmediato. Ocurre el mismo día en que la norma cambia, antes de que se construya nada.
El efecto sobre el precio de la vivienda, en cambio, es diferido e incierto. Depende de que la superficie adicional efectivamente se construya, de que se construya la tipología que las familias necesitan y no la más rentable, y de que el aumento de oferta alcance para mover a la baja un precio que hoy está desacoplado de los ingresos. La proyección oficial de una baja de entre 10% y 15% del precio descansa completamente sobre el supuesto de que la modificación reglamentaria aumentará la cantidad de nuevos proyectos.
A eso hay que agregar que la decisión sobre qué tipología construir responde a la rentabilidad esperada por metro cuadrado. En los edificios de renta residencial del pericentro de Santiago, el arriendo por metro cuadrado de los departamentos de un dormitorio supera en torno a un 23% al de los de dos dormitorios. El dato proviene de la encuesta al universo de 103 edificios de renta residencial corporativa del anillo pericentral existentes a fines de 2024, levantada en el marco del proyecto Fondecyt N° 1241683.
La unidad chica rinde más por metro cuadrado que la grande. La superficie adicional que habilita el decreto tiene entonces un incentivo claro a repartirse en unidades pequeñas orientadas al arriendo, que es exactamente lo que el cambio en el promedio de habitantes por vivienda permite hacer sin construir un metro más. Nada de eso asegura que el aumento de oferta se traduzca en una baja del precio de la vivienda en propiedad.
No es un argumento contra densificar. Es una observación sobre la secuencia. Un efecto ocurre ahora y con certeza, el otro después y es incierto. El cambio propuesto a la norma no asegura mayor asequibilidad.
Sí, existe captura, pero el instrumento es ineficiente
Se repite que Chile carece de instrumentos para recuperar la plusvalía que genera un cambio normativo. No es totalmente exacto. El artículo 182 de la ley 20.958, que estableció un Sistema de Aportes al Espacio Público, dispone que, en proyectos que incrementen el coeficiente de constructibilidad mediante beneficios urbanísticos conferidos por la ley, su ordenanza o el instrumento de planificación, el avalúo fiscal sobre el que se calcula el aporte al espacio público se incrementa en la misma proporción del beneficio.
El instrumento existe. Pero tiene dos límites.
El primero es la base de cálculo. El aporte se determina sobre avalúo fiscal y no sobre valor de mercado, de modo que aun operando correctamente recupera una fracción de la plusvalía real.
El segundo es más específico y más importante para este caso. El artículo habla del coeficiente de constructibilidad. El promedio de habitantes por vivienda no incrementa la constructibilidad, porque no autoriza más metros cuadrados construidos. Incrementa cuántas unidades caben dentro de esos mismos metros. En definitiva, la palanca de mayor efecto del decreto sería también la menos alcanzada por el único instrumento de recuperación que tiene el país.
¿Quén paga la densidad?
Mientras tanto, el costo de recibir densidad sin equipamiento sí está documentado. En Estación Central, según cifras que su propio alcalde expuso públicamente en julio, una sola manzana concentra 20.000 personas, una calle 16.000 y otra 14.000. Hay comunas completas de la Región Metropolitana con 10.000 habitantes. El centro de salud familiar del sector norte de Estación Central atiende a 58.000 usuarios, cuando el estándar de diseño en Chile es de 20.000 y la capacidad razonable llega a 30.000. Faltan además 9 jardines infantiles y más de 100.000 metros cuadrados de áreas verdes.
Eso es lo que cuesta la densidad cuando llega sin compensaciones. Y el momento es crítico cuando recientemente se ha afectado el ingreso del Fondo Común Municipal, que es de donde salen estos recursos. Se traspasa carga al municipio en el mismo momento en que se discute la base de ingresos con que atenderla, y no precisamente para aumentarlos.
Lo que se puede calcular
Hasta aquí, todo lo anterior es información pública. Lo que falta es la distribución geográfica del cambio.
El decreto no aplica parejo sobre la ciudad. Donde la densidad permitida ya estaba por encima de la que maximiza utilidad, bajar el promedio de habitantes por vivienda no cambia nada, porque el techo normativo no era la restricción activa. Donde sí lo era, el efecto es inmediato y se radica íntegramente en el suelo. Si un paño admitía 150 viviendas y el mercado sólo daba para 120, subir el techo a 428 no cambia nada, porque el límite nunca fue la norma. Si en cambio el proyecto rentable era de 200 y la norma dejaba 150, ahí el aumento se traduce en valor el mismo día. Distinguir un caso del otro y en qué parte de la ciudad ocurre el fenómeno es justamente el tipo de ejercicio que hace falta.
Hay además un detalle técnico que cambia el resultado. Los umbrales de proximidad a infraestructura de transporte están definidos en el decreto como recorrido peatonal por vías de tránsito público, no como radio. Calcularlos por radio sobreestima de forma sistemática la superficie alcanzada, y la diferencia no es menor en una trama urbana con barreras. Se ha afirmado en público que en algunas comunas del anillo pericentral el umbral cubriría prácticamente el territorio completo. Esto es verificable y todavía no se ha hecho.
En Agencia Ciudad estamos haciendo ese cálculo, manzana por manzana, en seis comunas del anillo pericentral. Publicaremos el método completo junto con los resultados, de modo que cualquiera pueda rehacer el ejercicio y discutirlo. Y lo publicaremos completo, con las dos lecturas. La del propietario, que quiere saber cuánto cambió el valor de su paño, y la del municipio, que quiere saber cuánto de ese cambio puede recuperar. Es el mismo cálculo. Que dé lo mismo mirado desde ambos lados es, precisamente, lo que lo hace útil.
Este texto se refiere al Decreto N° 68, de 24 de julio de 2026, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en trámite de toma de razón ante la Contraloría General de la República. El texto definitivo puede diferir.
Fuentes
Decreto Supremo N° 68 de 2026, MINVU. Artículos 2.1.22, 2.4.1, 2.6.4 a 2.6.9, 2.6.19 y disposición transitoria.
Ley 20.958, artículo 182.
Censo de Población y Vivienda 2024, INE.
Encuesta al universo de 103 edificios de renta residencial corporativa del anillo pericentral de Santiago existentes a fines de 2024, proyecto Fondecyt N° 1241683 «Actores, prácticas e impactos de las geografías de la financiarización urbana en Chile», dirigido por Luis Fuentes, Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica. El estudio de renta residencial corporativa estuvo a cargo de Marcelo Bauzá, autor de este texto. Resultados preliminares citados con autorización del investigador responsable.
Cifras de Estación Central expuestas públicamente por su alcalde en julio de 2026.