Método de cálculo

Referencias adoptadas, compromisos, límites y muralla territorial. Este documento se adjunta como anexo a cada propuesta.

Un cálculo de valor residual de suelo es cuestionable por su construcción. Cada supuesto que lo compone es defendible dentro de un rango, y el sesgo no aparece por la falsedad de un supuesto aislado sino por la selección sistemática de todos ellos con el mismo sesgo. La literatura documenta casos en que dos profesionales competentes obtuvieron resultados de signo opuesto sobre un mismo proyecto sin que ninguno mintiera. Por esa razón, Agencia Ciudad sostiene que lo que un cliente contrata no es un número sino la garantía de cómo ese número fue producido, y declara públicamente el método con el que trabaja.

Alcance de esta declaración

Esta declaración aplica a los encargos de los servicios Mapa de Oportunidades de Suelo, Precio Máximo del Suelo y Captura de Valor por Desarrollo, donde la independencia respecto de quien paga el informe es el principal activo contratado.

No rige del mismo modo las líneas de gestión y desarrollo, donde la cooperativa participa en la producción de un proyecto y es por definición parte interesada. Esa diferencia no es reprochable pero debe declararse, porque una declaración que se enuncia como general y luego admite excepciones no declaradas vale menos que ninguna. La regla que separa ambos campos es la muralla territorial descrita más abajo.

Referencias adoptadas

Standard on Automated Valuation Models, International Association of Assessing Officers, revisión de 2018, en materia de calidad y verificación de datos, especificación y calibración, estudios de razón, coeficiente de dispersión y documentación.

IVS 410 Development Property, International Valuation Standards Council, en materia de definición de propiedad en desarrollo, aplicación del método residual y exigencia de análisis de sensibilidad y escenarios.

Financial viability in planning, conduct and reporting, Royal Institution of Chartered Surveyors, primera edición de 2019, reeditada en 2023, en materia de objetividad, ausencia de conflicto de interés, inexistencia de honorarios contingentes y transparencia de la información.

Estas referencias se adoptan de forma voluntaria como marco metodológico. Agencia Ciudad no es miembro ni se encuentra acreditada por ninguna de las organizaciones que las emiten.

Compromisos

• No aceptamos honorarios ligados al resultado del informe ni al cierre de la operación evaluada. El honorario se pacta y se paga con independencia del valor que arroje el cálculo.

• Entregamos rango y análisis de sensibilidad. No entregamos valor puntual, porque el valor puntual oculta la incertidumbre que el método tiene por naturaleza.

• Declaramos método, fuentes, supuestos y umbrales en cada informe, con versión y fecha, de modo que un tercero competente pueda reconstruir el resultado y discutirlo.

• Aplicamos el mismo método con independencia de quién contrata y de qué lado de la operación se encuentra.

Muralla territorial

Donde la cooperativa opera como gestora de proyectos en red no presta el servicio de Mapa de Oportunidades de Suelo ni de Precio Máximo del Suelo, y donde presta esos estudios no opera como gestora. La restricción alcanza a ambos servicios porque el Mapa de Oportunidades es el instrumento con que la propia cooperativa identifica los paños de su red, de modo que venderlo a un tercero en la misma zona obligaría a entregar la cartera propia o a entregar un mapa degradado.

La unidad vecinal, por ser división administrativa oficial, cartografiable y verificable por un tercero.

Mapa de Oportunidades de Suelo y Precio Máximo del Suelo.

Desde que la comisión de venta registra la unidad vecinal como zona de gestión, y hasta doce meses después de cerrada la última captación de la red.

Listado de unidades vecinales activas con fecha de inicio y de término, aprobado en acta y consultable antes de aceptar cualquier encargo. La verificación es una tarea previa a la emisión de toda propuesta.

Sobre la comisión por captación de terrenos

En la línea de proyectos en red, la comisión por captación de terrenos corresponde a la corredora del consorcio y no a la cooperativa, que se remunera por gestión. Aun así se declara, porque es un honorario ligado al cierre de una transacción y el primer compromiso de este documento descarta los honorarios contingentes. Se trata de cosas diferentes, una es el resultado de un cálculo y la otra el cierre de una compraventa, pero quien vea a una misma estructura rechazar honorarios contingentes en una línea y percibirlos en otra tiene derecho a pedir explicación, y esa explicación es mejor darla escrita y de antemano que improvisada.

Lo que no hacemos

• No aceptamos encargos de ambas partes de una misma transacción específica.

• No emitimos informes destinados a respaldar una cifra decidida de antemano.

• No entregamos valorizaciones sin declarar el rango de error asociado.

• No usamos nuestro modelo de predicción de precios  fuera de la geografía y del segmento para los cuales fue calibrado, y declaramos ese alcance en cada entrega.

• No publicamos cifras cuya fuente no podamos identificar.

Este documento se mantiene versionado y fechado, y se adjunta como anexo a cada propuesta. Las versiones anteriores permanecen disponibles en esta misma dirección.