Propiedades · Desde septiembre desarrollamos un modelo prospectivo de valores de propiedades para Montevideo. El piloto mira Ciudad Vieja y la zona del antiguo Mercado Modelo, pero el modelo aprende de toda la ciudad. Es la primera vez que el método que desarrollamos en Santiago se aplica fuera de Chile, con otras fuentes, otra norma y otra institucionalidad. Contamos qué estamos haciendo, por qué modelamos la ciudad entera para entender un barrio, y qué cambia al trasladar el modelo de una ciudad a otra.

El encargo

El encargo es una contratación directa que ejecuta el equipo de Agencia Ciudad. Su fin es construir un modelo para estimar el valor comercial de todas las propiedades del padrón de dos sectores de Montevideo, Ciudad Vieja y el entorno del antiguo Mercado Modelo. El trabajo partió el 3 de septiembre de 2026; en diciembre se entregan los resultados del piloto y el observatorio debe quedar montado a comienzos del año próximo.

Ciudad Vieja. Es el centro fundacional y portuario de Montevideo, con un tejido consolidado y patrimonio protegido. En las últimas décadas perdió población residente y acumula inmuebles en desuso, al punto que en mayo de 2026 el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial lanzó un plan piloto para redensificarla con vivienda en predios públicos. Es un mercado con pocas compraventas y una norma patrimonial que acota lo que se puede hacer en cada padrón.

Antiguo Mercado Modelo. Durante 84 años fue el mercado mayorista de frutas y verduras de la ciudad, hasta que en febrero de 2021 se trasladó a la Unidad Agroalimentaria Metropolitana. Su entorno es un triángulo de casi 18 hectáreas entre el Bulevar Batlle y Ordóñez y las avenidas Larrañaga y José Pedro Varela. En 2020 se presentó el plan Barrio Modelo, que proponía cerca de 2.500 viviendas en la zona. Aquí el valor depende menos de lo que hay construido y más de lo que la norma permita construir.

Son dos mercados muy distintos, y por eso funcionan bien como piloto. Ciudad Vieja pone a prueba la capacidad del modelo para estimar con pocas ventas; el Mercado Modelo, su capacidad para anticipar el efecto de una norma nueva.

Por qué modelar toda la ciudad para mirar un barrio

El precio de las propiedades de un barrio no se explica solo con lo que pasa dentro de él. Depende de cómo se mueve la demanda en el resto de la ciudad, de la norma vecina, del crédito y de las inversiones públicas cercanas. Por eso el modelo se entrena con datos de todo Montevideo y los resultados se entregan para el área piloto.

El modelo que utiliza Agencia Ciudad trata cada unidad espacial como un nodo conectado con sus nodos vecinos y aprende la historia del mercado en el tiempo. Eso le permite estimar valores donde casi no hay ventas, tomando información del entorno. En un centro histórico con pocas operaciones, o en un predio que nunca se ha transado como suelo urbano, es justo donde la tasación por comparables tiene menos evidencia.

Que sea prospectivo importa por una razón concreta. La Ley 18.308 de Ordenamiento Territorial faculta a los gobiernos departamentales de Uruguay a participar en la valorización que generan sus planes, con un mínimo de 15% de la mayor edificabilidad en áreas de renovación. Para negociar esa participación con fundamento, hay que saber antes cuánto valor de suelo va a crear cada decisión normativa.

Qué viaja desde Santiago y qué cambia

Lo que viaja es el método. En Santiago entrenamos el modelo con casi dos millones y medio de compraventas inscritas entre 2000 y 2024, enlazadas a series de cambios en la norma urbana, actividad en permisos de edificación, condiciones de financiamiento y composición de los hogares. La arquitectura del modelo, la forma de validar y la lógica de conectar el espacio con el tiempo se trasladan casi intactas.

Lo que cambia son los datos. En Montevideo la unidad básica es el padrón, no el rol, y las fuentes de transacciones, catastro y norma son otras. La primera etapa del trabajo fue construir una base de padrones de toda la ciudad con sus variables asociadas, y diagnosticar cada fuente antes de que entrara al modelo.

Ese paso es el que más enseña. Un modelo se puede adaptar en semanas; una base de datos homologada, que permita seguir a la misma unidad a través de fuentes distintas y en el tiempo, es lo que de verdad cuesta construir.

El equipo y los próximos pasos

Marcelo Bauzá es el profesional responsable de la consultoría y Alejandro Danielian dirige el proyecto en Uruguay. Fernando Ochoa, doctor en Economía de NYU, adaptó el modelo predictivo de Santiago. Valentina Lagos hizo el diagnóstico de las bases de datos y el trabajo en sistemas de información geográfica. Marcelo Montero está a cargo de la integración tecnológica y de las interfaces que usará el cliente.

Como el modelo ya aprende de toda la ciudad, extender los resultados al resto de Montevideo es una segunda etapa natural, y es la que esperamos abrir.

Más allá de este encargo, Montevideo prueba algo importante para nosotros. Un modelo de valores de propiedades construido en una ciudad puede llevarse a otra si se invierte en sus datos, y eso abre la posibilidad de que gobiernos locales de toda la región cuenten con la misma herramienta para planificar y capturar el valor que crean en sus territorios.

Fuentes