El desafío de la reconversión en áreas industriales del pericentro metropolitano de Santiago

El Área de Reconversión Mixta (ARM) en el sector oriente de Renca representa un caso paradigmático de los desafíos que enfrentan las comunas pericentrales de Santiago. Con 63,5 hectáreas brutas (58,8 hectáreas netas distribuidas en 44 predios) de uso predominantemente industrial y de almacenamiento, este territorio se encuentra a solo 6,5 km del centro de Santiago pero padece un marcado aislamiento urbano debido a barreras naturales y autopistas. A pesar de contar con una localización estratégica y la futura llegada de infraestructura de transporte clave (Estación Renca del tren Santiago-Batuco), el Plan Regulador Comunal aprobado en 2022 no ha logrado atraer las inversiones esperadas para transformar esta zona industrial. Esta situación refleja una problemática más amplia que afecta a numerosas áreas de reconversión en el Gran Santiago: los incentivos normativos por sí solos resultan insuficientes para catalizar procesos de transformación urbana que sean simultáneamente viables desde el punto de vista económico y beneficiosos en términos sociales y urbanos.

Contexto metropolitano del Área de Reconversión Mixta Renca Oriente

Patrones de desarrollo excluyentes y sus consecuencias

El diagnóstico prospectivo realizado revela que las dinámicas actuales del desarrollo inmobiliario tienden a favorecer un modelo particular de intervención en estas zonas:

• Priorización de la gran escala: Los desarrollos predominantes son tipologías homogéneas de edificios aislados en altura, que maximizan la rentabilidad para grandes desarrolladores pero generan fronteras urbanas entre lo nuevo y lo existente.
• Monofuncionalidad socioeconómica: Los productos inmobiliarios están orientados a segmentos específicos del mercado, produciendo nuevos enclaves de homogeneidad social que no favorecen la formación de barrios diversos, vibrantes e integrados.
• Discontinuidad espacial: Las intervenciones típicamente operan con lógicas de condominio cerrado, interrumpiendo la trama urbana y generando fragmentación en la conectividad y el acceso a equipamientos.
• Carencia de espacios públicos significativos: La inversión en espacios públicos suele limitarse a lo mínimo exigido por normativa, sin contribuir a resolver los déficits históricos de infraestructura verde y equipamiento en los sectores circundantes.

Estas tendencias, observadas en casos como San Joaquín, profundizan la segregación socioespacial y no aprovechan el potencial transformador que poseen estas áreas estratégicas para el reequilibrio metropolitano.

Un modelo alternativo: la propuesta del PIU Renca Oriente

Frente a este panorama, el PIU ARM Renca Oriente propone una visión alternativa de desarrollo urbano fundamentada en seis principios transformadores:

1. Integración social y morfológica

El plan introduce un modelo de gradientes de densidad que combina:

• Edificaciones de baja altura con alta ocupación en sectores interiores (inspirados en los barrios densos de Tokio)
• Edificios de altura media (8-10 pisos) en los bordes que funcionan como buffer hacia infraestructuras como autopistas y líneas férreas
• Diversidad tipológica que permite coexistencia de distintos grupos socioeconómicos y composiciones familiares

Esta aproximación logra densidades óptimas (400-550 hab/ha) manteniendo una escala humana y generando un tejido urbano más continuo y diverso.

2. Infraestructura verde estructurante

El plan propone un aumento sustancial de áreas verdes y espacios públicos, pasando del actual 7% a un 37% del territorio, organizados como un sistema coherente que incluye:

• Un parque central (4,9 hectáreas) en terrenos fiscales, que incluiría un Jardín Botánico
• Corredores verdes que conectan los distintos sectores y vinculan equipamientos
• Plazas barriales distribuidas estratégicamente en la trama propuesta

Este sistema busca superar el déficit de infraestructura verde (actualmente solo 2% de cobertura vegetal) y mejorar significativamente las condiciones ambientales y la habitabilidad.

3. Desarrollo Orientado al Transporte (TOD)

Aprovechando la futura Estación Renca del tren Santiago-Batuco, el plan estructura el desarrollo como un TOD (Transit-Oriented Development) con características adaptadas al contexto latinoamericano:

• Reducción significativa de estacionamientos (1 por cada 3 viviendas)
• Priorización de la movilidad activa mediante una red de vías peatonales y ciclovías
• Concentración de actividades comerciales y servicios en torno a la estación y corredores principales

Este enfoque busca reducir la dependencia del automóvil y maximizar el potencial de la nueva infraestructura de transporte.

4. Gestión público-privada innovadora

El plan propone un modelo de gestión basado en:

• Reajuste de suelo: Mecanismo que permite transformar la estructura predial para una distribución más eficiente entre espacios públicos y privados y generar capital urbano vía re inversión de plusvalías.
• Inversión compartida: Distribución de cargas y beneficios entre propietarios, desarrolladores y entidades públicas
• Implementación por etapas: Un desarrollo gradual en cuatro fases vinculadas a la capacidad de absorción del mercado

Este modelo se inspira en experiencias internacionales adaptadas al marco jurídico chileno, utilizando creativamente instrumentos existentes como la Resolución Exenta 01911 del MINVU para Planes Urbanos Habitacionales.

5. Diversificación económica

La propuesta incorpora estrategias para:

• Fomentar la economía de proximidad mediante espacios para emprendimientos locales
• Promover la mixtura de usos que asegure vitalidad urbana a lo largo del día
• Diversificar las fuentes de ingreso municipal, transitando desde patentes industriales hacia captura de plusvalías y contribuciones residenciales más sostenibles

Este enfoque busca aumentar la resiliencia económica del territorio y crear oportunidades para los residentes actuales y futuros.

6. Gobernanza participativa multinivel

El plan contempla una estructura de gobernanza que incluye:

• Mesa técnica permanente con participación de actores públicos, privados y comunitarios
• Procesos de diseño participativo para los espacios públicos y equipamientos
• Mecanismos de seguimiento y evaluación que permitan ajustes durante la implementación
• Este modelo de gobernanza busca asegurar la continuidad del proyecto a través de distintos ciclos políticos y administrativos.

Resultados proyectados e impactos esperados

El PIU ARM Renca pronostica los siguientes resultados cuantitativos:

• 9.120 nuevas viviendas con diversidad de precios y tipologías
• 36.480 nuevos habitantes en un desarrollo equilibrado
• 23,6 hectáreas de espacios públicos (37% del territorio)
• UF 81.000 (≈$3.075 millones) de recaudación anual por impuesto territorial producto de la diversidad social resultantes

Más allá de las cifras, los impactos cualitativos esperados incluyen:

• Creación de un modelo replicable de reconversión inclusiva para áreas industriales
• Desarrollo de capacidades técnicas en planificación y gestión urbana
• Fortalecimiento de la integración social mediante espacios compartidos
• Mejora sustancial en la calidad ambiental y urbana de un sector históricamente degradado

Visión de desarrollo propuesta para el ARM Renca Oriente

Desafíos de implementación y aprendizajes del proceso

El PIU ARM reconoce importantes desafíos para su implementación:

1. Marco normativo insuficiente: La legislación chilena carece de instrumentos específicos para el reajuste de suelo, lo que exige adaptaciones creativas de mecanismos existentes.
2. Resistencia de actores económicos: La presencia de industrias que generan importantes ingresos municipales representa un obstáculo para la reconversión.
3. Capacidades institucionales limitadas: La gestión de proyectos urbanos complejos requiere habilidades técnicas y administrativas que no siempre están disponibles a nivel local.
4. Dependencia de infraestructura metropolitana: El éxito del plan está condicionado por la implementación efectiva del tren Santiago-Batuco y otras infraestructuras supramunicipales.

A pesar de estos desafíos, este proceso de planificación ha generado valiosos aprendizajes sobre la importancia de:

• • La gradualidad en las transformaciones urbanas

• • La adaptación contextualizada de modelos internacionales

• • La diversidad tipológica como respuesta a necesidades heterogéneas

• • La integración multiactor como condición de viabilidad

Proponiendo un paradigma diferente de desarrollo urbano

El PIU ARM Renca Oriente representa una exploración de posibilidades alternativas de desarrollo urbano para territorios en transición. Su enfoque equilibra consideraciones de viabilidad económica con objetivos de equidad social y sostenibilidad ambiental, ofreciendo un contrapunto a los modelos predominantes de reconversión urbana.

Más que un simple plan, esta propuesta constituye una invitación a repensar los incentivos que orientan el desarrollo inmobiliario y a explorar mecanismos que permitan alinear la producción de ciudad con objetivos de bien común, justicia espacial y calidad de vida para todos los habitantes.