¿Por qué Tokio funciona y Santiago se segrega?. Lecciones de urbanismo emergente.

Por Marcelo Bauzá

En la primera entrega de esta exploración sobre los yokocho de Tokio, hablamos de la experiencia visceral de estos espacios: la intimidad de un bar de seis asientos, la calidez de las relaciones entre propietarios y clientes habituales, el fenómeno “datsusara” de personas escapando del mundo corporativo para perseguir sus pasiones. Pero quedó pendiente la pregunta fundamental: ¿cómo es posible todo esto?

La respuesta no está en la cultura japonesa ni en alguna característica mística del pueblo nipón. Está en decisiones muy concretas de políticas públicas, en un marco regulatorio específico, en una forma de entender la planificación urbana que difiere radicalmente de lo que predomina en Occidente. Y lo más importante: es replicable.

La historia importa: resiliencia frente al desastre

Para entender Tokio, necesitamos retroceder más allá de 1945. La ciudad ha experimentado renovaciones periódicas, a menudo violentas: el terremoto de Kanto (1923), los bombardeos incendiarios de 1945, los Juegos Olímpicos de 1964, la burbuja económica, la crisis de 2008 y el COVID. Cada veinte años, eventos importantes han arrasado literalmente gran parte de Tokio o han estimulado la reurbanización masiva.

Lo fascinante es cómo respondió la ciudad. En 1945, existía un plan maestro para la reconstrucción de Tokio después de la guerra, pero no había dinero para implementarlo. Entonces el gobierno tomó una decisión crucial: se enfocó en reparar las principales líneas ferroviarias y carreteras, pero en los barrios básicamente le dijo a la gente: “Están por su cuenta, hagan lo que crean conveniente y lo regularizaremos más tarde”.

Mercado Negro. Ikebukuro, Tokio. 1945

El resultado son algunos de los barrios tokiotas más característicos de hoy: espacios tranquilos y acogedores donde las callejuelas serpentean unas con otras, donde se tiene esa sensación de pueblo en el corazón de la metrópolis, a cinco minutos del cruce de Shibuya. Estos barrios se remontan a este período de posguerra donde los residentes simplemente reconstruyeron con lo que tenían al alcance de la mano. Terrenos desordenados, ligeramente superpuestos. Y luego, con el tiempo, se regularizó.

Incluso después de que la ciudad fue arrasada por el fuego en 1923 y 1945, se ve una y otra vez a los propios ciudadanos, sin ninguna dirección centralizada que les obligue a hacerlo, reconstruyendo en base a los mismos patrones, repitiendo los esquemas de lo que existía anteriormente. Esta es la definición misma del surgimiento emergente: orden que nace del caos, no impuesto desde arriba por un plan centralizado.

Zonificación inclusiva

La zonificación en Tokio es jerárquica o inclusiva, con doce categorías nacionales que especifican el nivel máximo de molestia permitido. Si estás zonificado para nivel cuatro, puedes hacer cualquier cosa de los niveles uno al cuatro. Es fundamentalmente diferente de la zonificación latinoamericana, donde una ciudad intermedia tendrá múltiples zonas con usos exclusivos.

Esquema de Planificación Japones.

En nuestra zonificación, una zona residencial unifamiliar solo admite casas unifamiliares. La japonesa permite todos los usos de menor molestia, habilitando uso mixto en casi todas las zonas. Si alguien quiere abrir un pequeño bar en Tokio, puede hacerlo en casi cualquier lugar. Las áreas “exclusivamente residenciales” incluyen el derecho a convertir la planta baja en restaurante, cafetería, librería, bar o boutique.

El gobierno nacional establece claramente las doce zonas, que son liberales y generalmente enfocadas en molestias reales, y el desarrollo ocurre “por derecho”, lo que significa que asegurar permisos no requiere un largo proceso de revisión. Esto evita el problema que plaga a nuestras ciudades donde cualquier desarrollo debe pasar por meses de revisión pública.

Microeconomía favorable al pequeño emprendedor

Pero la zonificación inclusiva es solo una parte de la ecuación. El ecosistema completo incluye múltiples elementos que trabajan en conjunto:

Licencias simplificadas: Las licencias de alcohol cuestan US$ 50 y consisten en rellenar un formulario, en contraste con la odisea burocrática que representan en nuestros países.

Inspecciones poco frecuentes: Se hacen cada cinco a siete años, lo que reduce dramáticamente los costos de cumplimiento. La experiencia japonesa demuestra que la frecuencia de inspecciones puede reducirse cuando se combina con educación continua, autorregulación sectorial y tecnología de monitoreo. Los pequeños establecimientos mantienen altos estándares porque su reputación está en juego en barrios donde las relaciones comunitarias son esenciales.

Política fiscal favorable: Los pequeños negocios familiares retienen el IVA hasta cierta cantidad y no pagan impuesto sobre la renta personal.

Red de seguridad social: Atención médica universal excelente y educación asequible hacen que el riesgo de fracasar no sea catastrófico. En sistemas donde salud y educación dependen del ingreso, emprender implica riesgos adicionales: financiar atención médica familiar y educación de hijos si el negocio no genera suficientes ingresos.

En Japón, estos riesgos están desacoplados. Mantener acceso a salud y educación reduce el costo de oportunidad de dejar un empleo estable. La red de seguridad distribuye el riesgo colectivamente, facilitando que más personas prueben iniciativas sin arriesgar la subsistencia familiar.

Sin tamaños mínimos: No existen tamaños mínimos de lote ni tamaños mínimos de unidad, lo que permite la proliferación de microespacios flexibles.

Muchos propietarios individuales: El modelo predominante es que el propietario viva en los pisos superiores y tenga su negocio en la planta baja o lo arriende. Ese viejo modelo de comerciantes viviendo encima de sus tiendas sigue siendo increíblemente común en Tokio. Y eso cambia completamente el carácter de una ciudad, porque a un propietario no le importa si la librería que está arrendando en el primer piso está ganando tanto como un Starbucks. Le importa que haya gente haciendo cosas útiles y agradables en el vecindario.

Vivienda abundante y asequible

Tokio ha mantenido consistentemente más viviendas que hogares durante los últimos treinta años, con una tasa de vacancia que ronda el 11%. La ciudad ha seguido construyendo al ritmo de crecimiento de su población añadiendo más oferta, manteniendo abundancia. Mientras ciudades como Londres o Nueva York son conocidas por escasez de vivienda y alquileres estratosféricos, Tokio construye masivamente.

Entre 1963 y 2013, el stock de viviendas en Tokio casi se triplicó, pasando de 2,5 millones a 7,4 millones de unidades. Entre 2002 y 2011 se iniciaron 1,6 millones de viviendas nuevas, mientras que el stock creció en 1,2 millones, lo que indica que aproximadamente una vivienda se demolió por cada cuatro construidas. Esto resultó en un crecimiento del stock habitacional de aproximadamente 2% anual, el doble que París, Londres o Nueva York.

Once de las doce zonas permiten desarrollo residencial, sin diferenciación entre viviendas unifamiliares y multifamiliares. Esto ha proporcionado vivienda asequible porque la producción de nueva vivienda con diversidad tipológica no está obstaculizada. Los arriendos son sorprendentemente bajos en Tokio, lo que hace posible vivir con los ingresos de un pequeño bar o librería.

Lecciones para América Latina

¿Qué podemos extraer de todo esto para nuestras ciudades? No se trata de copiar el modelo japonés sino de entender los principios subyacentes y adaptarlos a nuestra realidad.

En Latinoamérica enfrentamos desafíos estructurales profundos. Chile tiene un déficit habitacional estimado entre 600.000 y 700.000 viviendas pese a décadas de subsidios a la demanda. Ciudades como Bogotá, Lima, Ciudad de México o Buenos Aires enfrentan también déficits habitacionales masivos, informalidad extendida y sistemas de planificación que en la práctica funcionan como mecanismos de exclusión más que de integración. La combinación de instituciones débiles, captura regulatoria por intereses inmobiliarios, y ausencia de sistemas de protección social universal genera un círculo vicioso de segregación y precariedad.

El sistema japonés ofrece un contraste instructivo con un rol nacional relevante en la planificación de uso de suelo y un sistema de desarrollo por derecho. Japón desacopla la calidad del servicio público de los límites municipales locales mediante una estandarización nacional, evitando así que las personas ricas usen la zonificación para excluir a personas más pobres del acceso a buenas escuelas y servicios. A partir de esto, podemos identificar una serie de principios aplicables:

Reducir barreras: Cada permiso, cada inspección es una barrera que elimina emprendedores potenciales. La pregunta no debería ser “¿cómo podemos regular esto?” sino “¿es necesaria esta regulación?”. El caso japonés demuestra que sistemas más simples con supervisión menos frecuente pueden mantener estándares de calidad cuando se combinan los incentivos correctos.

Zonificación inclusiva: Permitir múltiples usos, especialmente comercios pequeños en áreas residenciales. Las ciudades latinoamericanas fueron históricamente de uso mixto. Recuperar esta mezcla es retomar una tradición abandonada.

Seguridad social básica: Es mucho más fácil arriesgarse a ser emprendedor cuando la salud y educación están garantizadas independientemente del éxito de tu negocio. Sin resolver esto, todas las demás medidas de fomento al emprendimiento serán de impacto limitado. La experiencia japonesa demuestra que una red de seguridad social robusta no es enemiga del dinamismo económico sino su fundamento.

Permitir microescala: Si bien pueden existir objeciones sanitarias legítimas, especialmente en contextos donde las instituciones de fiscalización son más débiles, la solución no es prohibir lo pequeño sino construir sistemas de regulación proporcionales. Un bar de seis asientos no necesita los mismos estándares de ventilación que un local de 200 m2. Los códigos deben ser escalonados, permitiendo que pequeños emprendimientos cumplan estándares básicos de higiene y seguridad sin verse forzados a inversiones que solo tienen sentido a mayor escala. La clave está en regular el resultado (seguridad, salubridad) y no el proceso.

Vivienda abundante: Esta es una condición de base para todas las demás recomendaciones. Nuestros sistemas de provisión habitacional sufren captura regulatoria que limita oferta para mantener precios altos, o intervención estatal que resultan en guetos desconectados. Necesitamos construcción masiva y continua con zonificación permisiva que posibilite a la oferta responder a la demanda en toda la geografía urbana y con diversidad tipológica. Este tema, por su complejidad, merece un análisis más profundo que excede el alcance de este artículo.

Planificación regional: Evitar que cada comuna pueda bloquear desarrollo que beneficiaría a toda la ciudad. Es imprescindible simplificar y coordinar la escala intercomunal en beneficio de una planificación más armónica de los territorios urbanos. Podemos avanzar hacia modelos donde los gobiernos metropolitanos o regionales tengan mayor capacidad de coordinación y los municipios no puedan bloquear todo desarrollo que no les conviene.

Hacia ciudades más humanas

Permitir surgimiento espontáneo no implica “vale todo”. Se trata de equilibrar: ni control total que sofoca la iniciativa, ni ausencia de regulación que genera caos.

El gobierno debe proveer condiciones de base —infraestructura, servicios básicos, estándares fundamentales— y permitir que la comunidad llene espacios intermedios con su creatividad. Es en estos espacios intermedios, entre la gran infraestructura pública y la vida privada, donde florece la vitalidad urbana.

Los yokocho emergieron del caos de postguerra, tolerados por un gobierno pragmático. No fueron resultado de un plan maestro sino de miles de decisiones individuales dentro de un marco que las hizo posibles. El gobierno tuvo la sabiduría de crear las condiciones necesarias y luego quitarse del camino.

A la pregunta: ¿cómo crear condiciones para que miles de pequeños emprendedores materialicen sus sueños?, la respuesta no es desregular completamente, sino regular inteligentemente: reglas claras, simples y enfocadas en resultados reales, no en procesos burocráticos.

No se trata de romantizar la pobreza. La riqueza de una ciudad se mide en la densidad de interacciones humanas que facilita, en la diversidad de experiencias que ofrece, en que cada persona encuentre su lugar. Una ciudad próspera es aquella donde un oficinista puede convertirse en librero, donde un barrio puede tener cincuenta bares diferentes en lugar de cinco cadenas repetidas.

Los yokocho de Tokio, los laneways de Melbourne, el Machane Yehuda de Jerusalén nos recuerdan que otra forma de ciudad es posible. Son ejemplos separados por miles de kilómetros que convergen en un mismo principio: cuando se crean las condiciones adecuadas, la microescala humana puede florecer y crear espacios que ningún planificador podría haber imaginado desde su escritorio.

Laneways, Melbourne, Australia

Las mejores ciudades las crean día a día miles de personas persiguiendo sus sueños, dentro de un marco que hace posible esa creatividad. Eso, más que cualquier edificio icónico, crea la magia de una ciudad donde todos quisiéramos vivir.

Lee la primera entrega de esta serie aqui